Real Decreto-ley 29/2026 de vivienda: cambios en alquileres

Real Decreto-ley 29/2026 de vivienda: nuevas medidas sobre alquileres, desahucios e impuestos

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce importantes cambios en la regulación de la vivienda en España. La nueva normativa afecta a los contratos de alquiler, las actualizaciones de renta, los arrendamientos temporales, el alquiler por habitaciones, la protección frente a los desahucios y determinados incentivos fiscales.

Estas medidas tienen consecuencias tanto para los propietarios de viviendas como para los inquilinos, por lo que resulta fundamental conocer qué derechos y obligaciones establece la nueva legislación y cómo puede afectar a cada contrato de arrendamiento.

En este artículo analizamos las principales novedades del Real Decreto-ley 29/2026 de vivienda, cuándo entran en vigor y qué aspectos conviene revisar para evitar problemas legales.

¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y cuándo entra en vigor?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, es una norma que introduce medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026, entró en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026.

Entre sus principales novedades destacan:

• La modificación de determinados contratos de arrendamiento y de las condiciones de actualización de las rentas.

• La regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones.

• La introducción de medidas de protección para determinados arrendatarios vulnerables frente a los desahucios.

• La modificación de la definición de gran tenedor.

• La incorporación de medidas fiscales relacionadas con el alquiler y la vivienda.

• La adopción de medidas para impulsar la vivienda social y asequible.

La aplicación de cada medida depende de los requisitos legales, las fechas previstas y las disposiciones transitorias correspondientes.

¿Qué cambios introduce la nueva ley de vivienda en los contratos de alquiler?

La reforma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y refuerza determinadas garantías de los arrendatarios.

Entre los aspectos más relevantes se encuentran las reglas relativas a la duración y prórroga de los contratos, la actualización de las rentas, los gastos repercutibles al inquilino y la regulación de los arrendamientos temporales.

Por ello, tanto propietarios como inquilinos deberían revisar las condiciones de sus contratos para determinar si las nuevas disposiciones resultan aplicables.

¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler hasta dos años más?

El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual, por anualidades y hasta un máximo de dos años adicionales.

Para acogerse a esta medida deben cumplirse los requisitos previstos en la norma, incluidos los relativos al ámbito temporal de aplicación.

Durante la prórroga se mantienen, con carácter general, las condiciones del contrato vigente, sin perjuicio de las excepciones legalmente establecidas.

¿Qué debe hacer el inquilino?

Es recomendable comprobar la fecha de finalización del contrato, verificar que se cumplen los requisitos legales y comunicar la solicitud de prórroga por un medio que permita acreditar su recepción.

No todos los contratos de alquiler pueden beneficiarse automáticamente de esta medida.

¿Cuánto puede subir el alquiler con la nueva normativa de 2026?

La reforma establece un régimen extraordinario de limitación de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

En los supuestos contemplados por la norma, el tratamiento de la actualización depende de la relación entre la renta vigente y el índice de referencia aplicable, así como de la existencia o no de acuerdo entre las partes.

Cuando corresponda aplicar el límite subsidiario previsto para los casos sin acuerdo, la actualización no podrá superar el 2 %.

Esto no significa que todos los propietarios puedan subir automáticamente el alquiler un 2 %. Es necesario comprobar el contrato, el régimen legal aplicable y las circunstancias concretas del arrendamiento.

Antes de exigir o aceptar una actualización de renta, conviene verificar que el cálculo se ajusta a la normativa vigente.

¿Cómo afecta la nueva ley al alquiler de temporada?

El Real Decreto-ley 29/2026 refuerza las condiciones que deben cumplir los arrendamientos de temporada para evitar que esta modalidad se utilice para eludir las garantías propias del alquiler de vivienda habitual.

La temporalidad debe responder a una causa real y acreditable, relacionada con la necesidad temporal de alojamiento del arrendatario.

La duración del contrato y las circunstancias que justifican su carácter temporal son elementos relevantes para determinar el régimen jurídico aplicable.

Si no existe una causa de temporalidad válida o se incumplen las condiciones previstas legalmente, el contrato puede quedar sometido al régimen de arrendamiento de vivienda habitual.

Por tanto, no basta con denominar un contrato «de temporada»: es fundamental que su finalidad y sus condiciones respondan a la realidad.

Recomendación para propietarios: documentar adecuadamente la causa de temporalidad y revisar la duración y las condiciones del contrato antes de firmarlo.

¿Qué límites establece la nueva normativa para alquilar una vivienda por habitaciones?

La reforma regula expresamente determinados aspectos del alquiler por habitaciones y establece que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no puede superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.

En las zonas de mercado residencial tensionado, deben respetarse también las limitaciones de renta que resulten aplicables.

Además, es necesario distinguir entre el alquiler de habitaciones destinado a satisfacer una necesidad residencial habitual y el arrendamiento temporal, pues su calificación jurídica depende de las circunstancias concretas.

Los propietarios deben comprobar que la suma de las rentas, la finalidad de los contratos y las condiciones pactadas se ajustan a la legislación.

¿Quién debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria del alquiler?

La legislación mantiene la prohibición de trasladar al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato cuando resulte aplicable el régimen legal de vivienda habitual.

La posibilidad de repercutir otros gastos depende de su naturaleza, de lo establecido legalmente y, cuando corresponda, de que exista un pacto válido.

Por ello, no todos los gastos vinculados al inmueble pueden trasladarse al inquilino por el simple hecho de incluirlos en el contrato.

Ante una discrepancia sobre gastos de alquiler, resulta conveniente revisar las cláusulas contractuales y determinar qué obligaciones corresponden legalmente a cada parte.

¿Puede suspenderse un desahucio por impago del alquiler si el inquilino es vulnerable?

El Real Decreto-ley 29/2026 establece medidas extraordinarias de protección para determinadas personas en situación de vulnerabilidad económica que carezcan de una alternativa habitacional.

En los supuestos contemplados por la norma, puede acordarse la suspensión del procedimiento de desahucio o del lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030.

La aplicación de estas medidas depende, entre otros factores, de quién promueve el procedimiento, de las circunstancias de vulnerabilidad y de los requisitos establecidos legalmente.

La reforma también incorpora un mecanismo extraordinario relacionado con la enervación del desahucio por impago, con intervención de la Administración pública competente en los términos previstos por la ley.

Estas medidas no implican que cualquier impago suspenda automáticamente un desahucio. Es necesario estudiar el procedimiento judicial, la documentación disponible y los plazos procesales.

¿Qué se considera gran tenedor de vivienda con la nueva normativa?

La definición de gran tenedor es especialmente relevante porque puede determinar la aplicación de obligaciones y limitaciones específicas en materia de vivienda.

Con carácter general, la legislación estatal considera gran tenedor a quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados, excluidos garajes y trasteros.

En las zonas de mercado residencial tensionado puede aplicarse una definición particular que incluya a titulares de cinco o más inmuebles residenciales situados en ese ámbito, cuando se cumplan los requisitos legales.

La condición de gran tenedor debe analizarse atendiendo al número y tipo de inmuebles, su localización y las reglas aplicables a cada supuesto.

¿Qué ventajas fiscales contempla la reforma para los propietarios que alquilan viviendas?

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce modificaciones tributarias relacionadas con el alquiler residencial y el fomento de la vivienda asequible.

Entre las medidas que deben examinarse se encuentran los incentivos fiscales vinculados a determinados contratos de arrendamiento y a circunstancias como el alquiler asequible, el destino social del inmueble o determinadas actuaciones de rehabilitación.

La aplicación de las reducciones fiscales depende de los requisitos establecidos en la normativa del IRPF y de las características concretas del arrendamiento.

No todos los propietarios pueden aplicar los mismos beneficios fiscales. Antes de presentar la declaración de la renta, es aconsejable comprobar qué reducción corresponde, qué gastos pueden deducirse y qué documentación debe conservarse.

¿Existe una deducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF?

La reforma incorpora una deducción estatal del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, sujeta a determinados límites de renta y otros requisitos.

La base imponible del contribuyente y las condiciones legalmente previstas determinan si puede aplicarse y cuál es la base máxima correspondiente.

Por tanto, el ahorro fiscal no equivale necesariamente al 10 % de todo el alquiler pagado. Deben comprobarse los límites, las exclusiones y la normativa aplicable al ejercicio fiscal correspondiente.

¿Qué otras medidas fiscales afectan a la vivienda?

La reforma también incorpora modificaciones tributarias relacionadas con determinadas operaciones inmobiliarias.

Entre ellas se encuentran cambios en los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026, y medidas específicas para determinadas transmisiones de viviendas y actuaciones de rehabilitación.

El efecto fiscal concreto dependerá de la operación, su fecha, las características del inmueble y los requisitos de cada disposición.

Antes de vender una vivienda, transmitir un inmueble o realizar una inversión inmobiliaria, conviene analizar las posibles consecuencias fiscales para evitar costes inesperados.

¿Cómo afecta la nueva ley a los propietarios de viviendas en Málaga, Marbella y la Costa del Sol?

La normativa estatal también puede afectar a los arrendamientos celebrados en Málaga, Marbella y el resto de la Costa del Sol.

En esta zona, donde existen distintos tipos de arrendamiento residencial y temporal, es especialmente importante distinguir entre el alquiler de vivienda habitual, los arrendamientos de temporada y otras modalidades de alojamiento.

La aplicación de las nuevas reglas dependerá del tipo de contrato, de su finalidad, de la ubicación del inmueble y, cuando corresponda, de la declaración de una zona de mercado residencial tensionado.

Los propietarios deben revisar sus contratos antes de modificarlos o formalizar nuevos arrendamientos. Los inquilinos, por su parte, pueden necesitar asesoramiento para comprobar si una actualización de renta es correcta, si tienen derecho a una prórroga o si se están respetando las garantías legales.

¿Qué deben hacer propietarios e inquilinos tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026?

La entrada en vigor de la nueva normativa hace recomendable revisar la situación jurídica de cada arrendamiento.

Si eres propietario, conviene:

• Revisar las cláusulas de duración y actualización de renta.

• Comprobar si los contratos temporales están debidamente justificados.

• Verificar los límites aplicables al alquiler por habitaciones.

• Analizar las obligaciones sobre gastos y garantías.

• Estudiar los posibles beneficios fiscales.

Si eres inquilino, conviene:

• Comprobar si puedes solicitar una prórroga extraordinaria.

• Revisar si la actualización del alquiler respeta los límites legales.

• Verificar que los gastos repercutidos son procedentes.

• Analizar si tu contrato temporal está correctamente calificado.

• Solicitar asesoramiento si existe un procedimiento de desahucio.

La aplicación de cada medida debe valorarse individualmente, especialmente cuando existen contratos anteriores a la entrada en vigor de la reforma o procedimientos judiciales en curso.

Asesoramiento jurídico en materia de vivienda y alquileres

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios que pueden afectar de forma significativa a los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos.

Conocer la nueva normativa es el primer paso, pero determinar cómo afecta a un contrato concreto exige revisar sus condiciones, las fechas relevantes y las disposiciones legales aplicables.

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Artículo informativo basado en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. La aplicación de sus disposiciones debe comprobarse atendiendo al texto oficial, a sus reglas transitorias y a las circunstancias particulares de cada supuesto.

Fuente oficial: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE.