¿Puede tu Comunidad de Propietarios prohibirte tener un inmueble de alquiler de temporada o con fin turístico? Si tienes una vivienda de alquiler turístico (Airbnb u otras plataformas), sigue leyendo.
Cada vez es más común que las Comunidades de Propietarios prohíban el uso para fines turísticos de un apartamento de la comunidad, debido a los ruidos que pueden acarrear o el uso de zonas comunes de manera incorrecta. Pero estas prohibiciones no pueden tener carácter retroactivo y deben llevarse acabo con una serie de requisitos.
PROPERTY LAW
En España y, sobre todo, en zonas costeras como la Costa del Sol, es común la inversión por parte de empresas y particulares en apartamentos, pisos o casas para alquiler de temporada, semanas o quincenas, lo que viene siendo, para fin turístico. Se están dando cada vez más casos que las Comunidades de Propietarios, con o sin razón, están tomando la decisión de prohibir estos inmuebles para fines turísticos debido, repetimos, en algunos casos, a ruidos, constante entrada y salida de personas y, lo más habitual, uso indebido de las zonas comunes como piscinas, rellanos, etc.
Pero estas decisiones requieren de una serie de requisitos para que se puedan dar. En primer lugar, es necesario que esta decisión se tome a través de acuerdo en la Comunidad de Propietarios y además, se den los requisitos del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal:“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Lo importante de este artículo es que esta decisión afectará solo a los apartamentos que no estén registrados con anterioridad, ya que estas decisiones no tienen carácter retroactivo. Así también lo establece el art. 5 de la misma Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil, pero, ojo, solo en el caso de que estén registrados en el Registro de la Propiedad.
Así también lo establece la Dirección General de los Registros y del Notariado, por el que establece que no se puede modificar un título ya constitutivo, aunque sea a través de un consentimiento colectivo si ya estaba el título inscrito correctamente con anterioridad a la pretensión. Esta inscripción también afecta a la propia Comunidad de Propietarios quien tendrá que modificar los Estatutos y notificar a todos los propietarios, aunque siendo registrado en el Registro se da por hecha la notificación.
Y por todo ello, esto también afecta a los nuevos compradores del apartamento que esté ya registrado. Si el apartamento ya estaba registrado con fines turísticos con anterioridad al acuerdo, seguirá vigente. Asimismo, todos los apartamentos que quieran darse de alta en el Registro de Viviendas de Fines Turísticos y no tengan constancia por ningún medio que la Comunidad de Propietarios ha prohibido o limitado este tipo de actividad, podrán registrarlo.
¿Qué sucede si conozco la prohibición, está legalmente registrada y la incumplo? En estos casos tenemos que tener en cuenta que nos encontraríamos ante una violación d ellos Estatutos de la Comunidad de Propietarios y, por tanto, sería de aplicación lo dispuesto en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es que el Presidente de la Comunidad requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si se continúa con la conducta, el Presidente podrá realizar contra él acción de cesación previa autorización de la Junta de propietarios mediante demanda.
Presentada la demanda, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Si tienes o quieres tener un piso de fines turísticos y necesitas registrarlo, ponte en contacto con nosotros. Si tienes dudas respecto un posible acuerdo que esté tomando tu comunidad de propietario te asesoraremos para que tus intereses lleguen a buen fin.
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