Arrendamientos Urbanos: ¿De vivienda o de temporada?
En el presente artículo vamos a tratar de explicar, y aclarar, cuando nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda o, sin embargo, arrendamos la misma pero se trata de un arrendamiento de temporada.
DERECHO CIVIL
Actualmente esta es una cuestión fundamental a la hora de firmar un contrato de arrendamiento, porque son numerosos los casos en que, con la intención de firmar un arrendamiento para vivienda, se firma lo que se denomina un arrendamiento de temporada, cuando la intención verdadera de los contratantes, es decir, de arrendador y/o arrendatario, es llevar a cabo un contrato de arrendamiento de vivienda.
El motivo por el que se intenta, en muchos casos, arrendar la vivienda con un contrato de arrendamiento de temporada es eludir de esta manera el marco jurídico que se aplica a los arrendamientos de vivienda, que es mucho más garantista para el arrendatario. Es decir, que es más fácil poder finalizar un arrendamiento de temporada que un arrendamiento de vivienda, ya que éste último cuenta con garantías que permiten que el contrato se prolongue durante años en el tiempo. En cualquier caso, como ya se decía desde el derecho romano y ha llegado hasta nuestros días, “los contratos son lo que son, y no lo que las partes dicen que son”
En la mayoría de los casos, nos encontraremos con que el arrendador pretende que el contrato sea por un período inferior a un año, porque de este modo pretenden crear la ilusión de que el contrato es por temporada. Pero esto no es totalmente así, ya que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no fija un período mínimo de duración del contrato, lo único que establece es que, si el contrato de arrendamiento es inferior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el arrendatario tiene la facultad de extender dicho contrato hasta esos cinco o siete años, respectivamente. Con lo cual, a pesar de que el arrendador crea poder finalizar el contrato en el momento de que se cumple ese período de tiempo menor a un año, no es así.
La Ley de Arrendamientos Urbanos solo establece que el contrato de arrendamiento se entenderá celebrado por el plazo de un año para el caso en que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, y todo ello sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario a que hacíamos referencia en el párrafo anterior.
Una vez aclarado que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de vivienda no se determina por la duración del mismo, entonces, ¿Cómo sabemos cuándo nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Pues la solución nos la da la propia ley, cuando dice que se consideran arrendamientos de vivienda aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por tanto, los requisitos son solo dos:
1) Que recaiga sobre una edificación habitable;
2) Que venga a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
Como decíamos al comienzo de este artículo, que se nos aplique un régimen jurídico u otro es cuestión primordial, ya que, si como arrendatarios nos aplican el régimen contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, estaremos mucho más protegidos que en caso contrario.
Esta cuestión afecta a los elementos esenciales del contrato como son básicamente, pero no exclusivamente, los siguientes:
1.- Duración del contrato: Como decíamos más arriba, si bien la ley no establece un período mínimo de duración, como arrendatarios tendríamos derecho a una duración mínima e incluso un derecho de prórroga;
2.- Renta del arrendamiento: La Ley dice que la renta será la que las partes estipulen, pero su actualización está expresamente regulada, estableciendo unos criterios para ello;
3.- Fianza: En el arrendamiento de viviendas, solo se puede exigir una fianza equivalente a un mes de renta.
En el presente artículo solo hemos hablado de estos tres aspectos, por considerar que son los más importantes y que más nos puede interesar con respecto al arrendamiento, no obstante, hay muchos más que también nos puede afectar, como puede ser el régimen de obras, cesión, obras, mantenimiento, desistimiento, etc.
Tanto si eres arrendador como arrendatario y quieres asesoramiento sobre el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de cualquier otro tipo de contrato de arrendamiento, no dudes en contactar con nosotros.
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